Simplifions le Crowdfunding Immobilier !

Je parle beaucoup de Crowdfunding immobilier, mais savez-vous exactement ce que c’est ? Je vais essayer de vulgariser les choses pour vous aider à comprendre mieux le principe et le fonctionnement. 

 

Le crowdfunding immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Le crowdfunding immobilier consiste à prêter son argent à un professionnel de l’immobilier en passant par une plateforme spécialisée dans le domaine.

En contrepartie, l’investisseur (nous en l’occurrence), reçoit des intérêts, payés soit mensuellement, soit annuellement, soit en fin de projet. Le capital investi au départ (la somme que vous avez prêtée) est rendu en fin de projet.

Le nom de financement participatif (en français ou crowdfunding en anglais) vient du fait que ce sont plusieurs individus (particuliers ou professionnels) qui financent la même opération immobilière. Il s’agit donc bien d’une levée de fonds sur internet, via une plateforme spécialisée, qui vise à compléter le financement complet ou partiel d’un projet d’un professionnel de l’immobilier. Vous suivez toujours ? (Sinon n’hésitez pas à me le dire en commentaire !)

Petit schéma (pour tenter de simplifier la chose) :

Nous retrouvons :

- En N° 1, notre porteur de projet, professionnel de l’immobilier cherchant des fonds pour financer un projet, il fait le choix de se tourner vers

- Le N° 2, notre plateforme spécialisée dans le crowdfunding immobilier. Cette plateforme va étudier le dossier du porteur de projet, sa solidité, son expérience, la solidité de sa ou ses sociétés, de son patrimoine… et choisir s'il accepte de financer son projet ou non. (Bon, si c’est non, le schéma s’arrête là).

- Si le dossier passe sur la plateforme de crowdfunding (N°2), ils établissent un contrat avec le porteur de projet (N° 1 et N°2) en prenant diverses garanties de paiements (hypothèques, cautions, GAPD…) On fera un tour des garanties sur un autre article… décidément !

- La plateforme (N° 2) fait un appel de collecte à nous, les investisseurs, les fameux N° 3, en nous présentant le projet et tout le travail qu’ils ont fait sur le dossier. À ce moment-là, on choisit si on veut investir dans ce projet ou non. Si on n’investit pas, on en reste à ce stade jusqu’au prochain projet.

- ON INVESTIT !!! Wouhou !!! Bienvenu dans la famille !!! Si on décide d’investir, que l’on croit au projet et que les garanties apportées par la plateforme (N°2) nous conviennent. On approvisionne son compte sur la plateforme N°2 en question et au moment de la collecte, au bon jour, à la bonne heure  (indiqué sur la plateforme), on investit le montant que l’on souhaite dans le projet. La plateforme nous envoie un contrat d’obligation que nous analysons en détail et que nous signons électroniquement.

- Montant de collecte atteint, la plateforme N° 2 se charge du financement de notre porteur de projet N° 1, elle contrôle l’avancée du dossier, des travaux, des intervenants… La plupart nous font un débrief régulier de l’avancée des projets où nous avons investi.

- Le porteur finalise son projet et vend (ou loue selon le type d’investissement), c’est à ce moment-là que le porteur N° 1 rembourse la plateforme N° 2 et que par conséquent la plateforme N° 2 rembourse les investisseurs N° 3 de leur capital et de leurs intérêts (dans le cas où tout est payé In Fine, à la fin, sinon les intérêts sont payés tous les mois et le capital en fin de projet).

 

Aujourd’hui, le crowdfunding immobilier permet d’investir son argent à un taux d’intérêts très intéressant, de 6 à 15 % brut annuel. Généralement, les projets sont assez courts, mais certains peuvent s’étendre sur 72 mois ou plus (surtout en immobilier fractionné, mais c’est un autre sujet que j’aborderai plus tard).

 

Cas de figure :

L’entreprise MonBeauBatiment souhaite financer une opération de marchand de biens, pour cela elle a besoin de lever 500 000 €.

Le projet consiste simplement à acheter un bien immobilier, une grande maison de ville, de la diviser en six appartements et de revendre ces appartements à l’unité. Le porteur de projet nous indique que déjà trois lots sont pré-commercialisés.

L’entreprise MonBeauBatiment s’adresse naturellement en premier lieu à sa banque de toujours. Évidemment, sa banque accepte de financer ce client historique, mais elle souhaite un apport en cash de 200 000 €.

Cependant, le grand boss de MonBeauBatiment a d’autres projets immobiliers à développer dans l’année et ne souhaite par conséquent pas utiliser les fonds propres de sa société pour financer l’apport bancaire. (L’autre cas de figure est qu’il ne dispose pas de la somme).

L’entreprise contacte alors la plateforme de financement participatif MesPetitsInvestissements (qui bénéficie d’une excellente renommée !), après de longues journées à décortiquer le dossier, elle accepte de proposer son opération aux membres de sa communauté (des personnes génialissimes au passage). Elle demande à l’entrepreneur d’apporter 50 000€ en fonds propre et prend d’excellentes garanties sur le financement (hypothèque de premier rang, caution personnelle…).

Les investisseurs sont à ce moment précis invités à se rendre sur la plateforme MesPetitsInvestissements pour participer à la collecte de fonds (émission obligataire de MonBeauBatiment). Le prix de l’obligation (le fameux « ticket d’entrée ») est fixé à 1€ minimum pour un taux d’intérêt de 15% par an (oui, oui, ça existe vraiment !) et un remboursement du capital dans 12 mois.

La collecte arrive à terme, le projet suit son cours et en fin de projet MonBeauBatiment rembourse MesPetitsInvestissements qui elle-même rembourse les investisseurs à hauteur de 15% par an + leur capital initial !

 

Mais pourquoi les porteurs de projet passent par des plateformes de crowdfunding ?

Il y a énormément de raisons à cela, par exemple :

• Grâce au financement participatif, elle dispose d’un apport pour un crédit plus important auprès de sa banque.
• La rapidité des plateformes VS les banques. Les plateformes sont hyper réactives et les collectes hyper rapides, les bonnes affaires n’attendent généralement pas.
• Cela permet à l’entrepreneur de garder des fonds propres pour enchainer les projets.

Cela permet au porteur de faire voir le jour rapidement à son projet en nous rétribuant, c’est une méthode « gagnant-gagnant ». 

Et comment on investit dans le crowdfunding immobilier ?

En fait, c’est assez simple. Il vous suffit de trouver la ou les plateformes qui vous donnent envie, qui vous donnent confiance et d'ouvrir votre compte.

Une fois votre compte validé, il n’y aura plus qu’à choisir le projet qui vous plaira, quand il vous plaira. Si ce n’est pas celui d’aujourd’hui, ça pourra être celui de demain ou du mois prochain, aucun stress, aucune obligation, aucune durée.

Un projet vous correspond enfin ? Il suffit de créditer votre compte de la somme que vous souhaitez investir dans le projet (CB ou virement mais, faites attention au délai bancaire qui pourrait vous faire rater le premier projet de vos rêves) et d’investir.

Une fois le projet souscrit, la première étape est de vous féliciter ! Vous avez franchi le pas ! FÉLICITATION ! Après et bien, il suffit d’attendre patiemment et gentiment d’être remboursé de vos coupons / intérêts selon les modalités de votre contrat (taux, durée…). Elle n’est pas belle la vie ? Eh bien, ce sont ce que l’on appelle des revenus passifs, et lorsque vous réinvestissez vos intérêts et qu’ils créent eux-mêmes d’autres intérêts, ça devient des intérêts cumulés… et tout cela depuis le confort de votre canapé (ou de là où vous êtes, chacun ses envies après tout !)

Toutes les plateformes de crowdfunding restent des intermédiaires. N’oubliez pas que de chaque côté de la chaine, il y a une personne physique ou morale (société ou particulier) qui souhaite investir et être rentable (vous, lui, elle, moi…). De l’autre côté, il y a un professionnel qui recherche un financement rapide pour ses projets immobiliers. Généralement, le prêt est réalisé via la souscription d’obligations. Ce sont des titres financiers où l’emprunteur (le porteur de projet) s’engage à rembourser le capital et les intérêts à une ou des échéances et à un taux précisé à l’avance. Les taux d’intérêts en crowdfunding restent très attractifs, habituellement entre 6 et 15% par an. Attention cependant ! Ne foncez pas tête baissée ! Analysez bien les projets, leurs avantages et leurs risques !

Bon, et maintenant, j’investis sur quelle plateforme ?

Bonne nouvelle pour vous ! Certaines plateformes de crowdfunding sont tout simplement dégueulasses ! Mais il y a les autres ! Et je dis bien LES autres parce que, bien évidemment, j’investis sur plusieurs plateformes volontairement. Il faut lisser les risques au maximum. Pour moi, la diversification est LA clé.

Oui, mais que prendre en compte ? Voici mes critères personnels, même si ça peut varier à l’appréciation du moment :

• La régulation par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui autorise l’utilisation du label « Plateforme de financement participatif régulée par les autorités françaises » qui délivre l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif). Critère important pour moi, SAUF pour un cas très précis : les clubs deals qui ne le sont pas forcément, mais qui disposent d’armes différentes.
• Son immatriculation ORIAS « Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance ».
• Les indicateurs de performance de la plateforme, en d’autres termes, les statistiques. On y retrouve l’historique des opérations financées, les taux de retards, de défauts, d’intérêts…
• Les garanties proposées par les plateformes sur leurs projets et leurs solidités (hypothèques et leurs rangs, fiducie, GAPD, nantissement…)
• Les avis des utilisateurs ! Après tout, si on investit en communauté, il faut savoir aussi écouter la communauté, dans les bons comme dans les mauvais sens.

Voici mes plateformes à moi, mes chouchoutes, quoi :

La Première Brique ⬅️

+1% de bonus, forfaitaire du montant de votre premier investissement, en cliquant sur le lien ci-dessus.

BienPrêter ⬅️

10€ de bienvenue pour tout prêt supérieur à 200€, en cliquant sur le lien ci-dessus.

Bricks ⬅️

+1% supplémentaire sur votre premier investissement sur la plateforme avec le lien ci-dessus.

Tantiem ⬅️

1% de bonus supplémentaire sur tous vos investissements durant les 3 premiers mois en avec le lien ci-dessus.

Baltis ⬅️

Bonus de 25€ après votre premier investissement en cliquant sur le lien ci-dessous : et en entrant le code littledragane@hotmail.fr

Vous trouverez mes avis sur le blog:

BienPrêter

La Première Brique

Bricks

Parlons du plus intéressant, le paiement de nos intérêts

Il y a plusieurs cas de figure :

• Les coupons (intérêts) sont payés mensuellement et le capital est remboursé en totalité à la fin du projet (In Fine).
• Les intérêts sont payés annuellement et le capital est remboursé à la fin du projet avec les intérêts restants de l’année en cours.
• Les intérêts sont payés à l’échéance, avec le capital, en une seule et unique fois.

Dans des cas très rares, nous pouvons trouver des emprunts amortissables où les intérêts et une partie du capital sont payés mensuellement.

Personnellement, j’aime bien les paiements mensuels, premièrement parce que ça « valorise l’égo », ça fait toujours plaisir de voir, chaque mois, des revenus passifs arriver sur notre compte « sans rien faire ». Deuxièmement, ça me permet de vite faire des intérêts composés en revalorisant immédiatement mes intérêts perçus sur d’autres projets ! Mais je ne crache pas non plus sur des projets avec des réversions annuelles. Concernant les paiements totaux à l’échéance, c’est plus compliqué pour moi, il faut voir la durée. Au-dessus de 18 mois, ça commence à être long, ça bloque potentiellement beaucoup de trésorerie qui ne travaille que sur un unique projet. Il faut vraiment que le projet soit hors norme pour que je me place dessus.

 

Et les risques ?

Et oui, il y a des risques, vivre est déjà un risque en lui-même… Le crowdfunding n’y échappe pas.

Il y a tout d’abord un risque de perte totale ou partielle des sommes investies et le risque d’illiquidité. Oui, vous pouvez perdre votre capital, personnellement je n’investis que de l’argent que je n’ai pas besoin, je m’explique, certains aiment acheter des cigarettes, d’autres de l’alcool, les jeux, les paris ou les restaurants, voire des voitures, moi, c’est le crowdfunding qui me botte, j’adore ça, c’est mon petit plaisir. Si je gagne, tant mieux, si je perds, eh bien, c’est le jeu, ma pauvre Lucette ! Généralement, plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé est important (logique au final). Gardez en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures (comme dans tout également d’ailleurs).

Et le risque d’illiquidité ? En fait, ça signifie en d’autres termes que nous ne pouvons pas récupérer le capital à tout moment ni revendre nos obligations (nos parts) sur un marché secondaire (market place par exemple, c’est rare, mais ça existe). Bien sûr, nous connaissons à l’avance ce risque, étant donné que nous savons à l’avance la date d’échéance. Gardons toutefois en tête qu’il peut être prolongé en cas de retard dans le projet du porteur de projet. CONCLUSION, le risque peut venir de l’opération elle-même et / ou du porteur de projet.

Pour informations, les plateformes régulées par l’AMF n’ont pas l’autorisation d’encaisser nos fonds, sauf deux cas :

• La plateforme est agréée par l’ACPR en tant qu’établissement de paiement (EP).
• La plateforme est enregistrée en tant qu’APSP (Agent de Prestataire de Service de Paiement).

Dans le cas contraire, elles font généralement appel à des prestataires de paiement en ligne de type Lemonway, etc.

 

Et la fiscalité ?

Citoyens, citoyennes, il faut s’acquitter de vos impôts sur vos bénéfices (et seulement les bénéfices hein ? on ne déclare pas non plus le capital investi) instauré par M. Macron : Le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou Flat Tax de son deuxième prénom, autrement dit les intérêts ne rentrent ni dans les revenus imposés ni dans le patrimoine.

Le PFU qu’est-ce que c’est ? C’est un impôt forfaitaire de 30 % prélevé sur les intérêts annuels que vous avez perçus. On retrouve 17.2 % de prélèvement social et 12.8 % d’impôt sur le revenu.

Petite astuce pour les foyers à faibles revenus ! Vous pouvez être dispensé de la part de l’impôt sur le revenu !

Ça vous intéresse ? Vous voulez en savoir plus sur les impôts ? Je vous explique tout ici Comprendre la fiscalité ⬅️

 

Conclusion (enfin !)

Vous recherchez des revenus passifs tranquilles ? C’est pour vous.

Vous voulez investir dans la pierre ou l’économie ? C’est pour vous.

Vous n’avez pas un gros budget, mais pourquoi je n’aurais pas le droit de penser à mon avenir moi aussi ? C’est pour vous !

Ce que j’aime dans le crowdfunding, c’est déjà que l’on n’a pas besoin d’être riche, bien né ou diplômé d’une grande école pour le faire, il suffit d’avoir 1€ et de vouloir avancer. Ça, pour moi, c’est juste énorme ! De plus, des communautés existent sur internet comme la nôtre où nous pouvons partager, échanger, s’aider à avancer mutuellement, sans jugements, et ça aussi pour moi, c’est énorme. Oui il faut avoir conscience du risque, bien évidemment, il faut savoir faire preuve de patience, savoir y aller pas après pas, tranquillement, mais c’est tellement jouissif de voir des petits revenus arriver chaque mois et de les faire fructifier tranquillement à des taux ou notre banquier tombe en PLS… L’important, c’est d’essayer, de voir, de tenter, à son niveau, tranquillement et si vous avez les moindres questions, hésitations ou quoi que ce soit, n’hésitez pas à me contacter, je ne suis pas conseiller en patrimoine ni quoi que ce soit, je suis Monsieur et Madame tout le monde qui partage sa passion sur le crowdfunding immobilier.

Merci d’avoir lu jusqu’au bout !

À bientôt sur les plateformes et nos réseaux les ami(e)s !

 

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Vous avez déjà participé à une campagne de crowdfunding ? Partagez votre expérience dans les commentaires !