🕐 Début du projet le 17/11/2025 à 12h00.
💰 Rendement de 11.50 % par an.
🎯 Durée prévisionnelle 3 à 22 mois.
🎯 Durée cible 9 mois.
💰 Montant à financer 294 000 €.
💼 Ticket minimum de 1 €.
💼 Ticket maximum de 3 000 €.
👷 Type de projet : Marchand de biens avec travaux.
📍 Combloux (74).
💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : In Fine.
DÉBRIEF :
L’opération La Marmotte (74) se situe à Comboux, commune de Haute-Savoie à proximité de Megève.
Le projet consiste à acquérir et rénover un appartement T3 de 70 m² dans le cadre d’une opération de marchand de biens.
L’appartement présente de belles caractéristiques : séjour lumineux, deux chambre, salle de bain et deux loggias avec vue sur le Mont-Blanc, ainsi qu’un stationnement disponible au pied de l’immeuble.
ANALYSE VIDÉO :
A RETENIR :
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🟢 Accessible dès 1€ et jusqu’à 3 000 € par investisseur.
🟢 Hypothèque de premier rang couvrant 94 % du montant financé, 118 % au premier décaissement.
🟢 Caution personnelle de l’opérateur (120 % du prêt).
🟢 Emplacement.
🟢 Qualité du bien.
🟢 Prix de sortie en dessous du marché local.
🟢 Sera revendu entièrement rénové.
🟢 Apport personnel de 22 %.
🟢 Pas d’urbanisme.
🟢 Suivi renforcé LPB Aircap.
🔴 Des travaux.
🔴 Marge un peu faible de 15 % du CA.
🔴 Première opération pour le porteur de projet.
🔴 Durée potentiellement longue (jusqu’à 22 mois)
🔴 Pas de pré-commercialisation.
🔴 Financement par la plateforme à hauteur de 107 %.
🔴 LTA 104 %.
🔴 LTC 78 %
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VERDICT FINAL :
Côté positif je note une location “station de ski” prisée, Combloux est proche de Megève, l’appartement seras entièrement rénové, auras une trés belle vue sur le Mont-Blanc, T3 avec 2 loggias et parking, tous ça avec un prix de sortie cohérent de 6 286 €/m² pour une fourchette haute du marché à 6 520 €/m², je trouve ça vraiment bon pour un appartement comme celui-ci.
La couverture hypothécaire est plutôt correcte, atteignant 94 % au départ et 118 % au premier décaissement (233 K€). Evidemment plus les travaux avancent, meilleur sera l'hypothèque. Je note un apport personnel que je trouve personnellement correct pour un porteur novice (premier projet pour lui) de 22 %, soit 81 439 €. Bon point aussi, le suivi renforcé de LPB sur ce projet, c’est une bonne chose. Le ticket plafonné à “seulement” 3 000 € est aussi une bonne chose, tout à fait le genre de projet qui partent vite ! Alors ici aussi place aux débutants et au budget plus serré à l’investissement !
Point fort ou point faible, je ne sais pas, j’hésite encore mais l'enveloppe travaux ne fait que 10 % du coût total et ils seront majoritairement réalisés par le porteur himself. Bon il faut quand même gérer surtout avec une marge de 15 % que je trouve assez courte, les imprévus ne sont pas prévu chef ! Par contre gros point fort en mon sens, il n’y a pas d’urbanisme nécessaire sur ce projet ! Ouf !
Bon maintenant il faut y passer… Et oui les points faibles mes ami(e)s ! Bin oui ils en faut ! La vie n’est pas un long fleuve tranquille…
Le porteur est un novice de chez novice, premier projet pour lui en tant que marchand de biens ET sur LPB, à la base il n’as “qu’une” expérience du locatif (en plus de son expérience logistique à La Poste et Murgier). Seulement l’investissement locatif n'a strictement rien à voir avec le métier de marchand de biens, soumis à des contraintes de commercialisation, de timing, de fiscalité différente... Evidemment cela veut dire que sa société est récente, avec un capital de 15 000 € et ne possède, évidemment, aucun bilan.
La marge fait un peu mal, 15 % c’est vraiment light, pas de coussin de sécurité, pas de pré commercialisation, pas de coussin de sécurité… L’erreur est interdite ! Pas le droit de dépassement de travaux ni d’ajustement du prix de vente !
Même si je trouve l’emplacement et la qualité du bien impeccable, il faut aussi prendre en compte le marché secondaire et là il est très dépendant du tourisme, de l’économie montagne.
La LTA est élevée : 104 % et les frais de la première brique… 8 %, 23 520 € déduits, un décaissement net de seulement 270 K€, oui on finance plus de 100 % du projet…
Vous l’aurez sûrement compris, pour moi ce n’est pas le plus sûr des projets MAIS c’est un peu ce que j’aime personnellement dans ce type d’investissement… Un gars, un jeune, qui tente sa chance, qui essaie, se bat, relève les manches, prends des risques, chapeau mon gars ! Alors si vous, vous aimez les projets “zéro” risques : track record établi, marge confortable à plus de 20 %, expérience au top… passez votre chemin ! Par contre, si comme moi, vous acceptez le risque “double débutant” (LPB + Marchand de biens) qui tente sa chance, que vous souhaitez vous diversifiez avec de “petits” montants sur pleins de projets et de porteurs différents, que vous êtes à l’aise avec les marges faibles et les potentiels pertes définitive de votre capital pour tenter d’aider un ptit gars a réalisé son objectif de vie alors bienvenus dans ce projet !
Je mets un 6/10.
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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.
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AVERTISSEMENTS :
👉 Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.
👉 Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !
👉 Lisez les documents mis à disposition par les différentes plateformes afin de vous faire votre propre opinion personnelle des différents projets proposés.
👉 Je partage des liens d'affiliation / parrainage.
👉 Les performances d'aujourd'hui ne garantissent pas les performances de demain.
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