🕐 Début du projet le 18/08/2025 à 12h00.
💰 Rendement de 11.50 % par an.
🎯 Durée prévisionnelle 8 à 12 mois.
🎯 Durée cible 8 mois.
💰 Montant à financer 389 000 €.
💼 Ticket minimum de 1 €.
💼 Ticket maximum de 20 000 €.
👷 Type de projet : Marchand.
💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : In Fine.
DÉBRIEF :
Le projet porte sur l’acquisition d’un appartement T3 de 62,55 m², situé au 7ᵉ et dernier étage de la résidence La Valcuviana, à Beausoleil. Acquis dans le cadre d’une succession, ce bien bénéficie d’un prix attractif permettant au porteur, expérimenté et connaissant parfaitement le secteur, de se positionner sur une opération à fort potentiel de valorisation.
L’objectif est de procéder à une rénovation complète afin de le remettre au goût du jour et de le revendre dans des conditions optimales.
Les travaux prévus visent à optimiser l’agencement et la présentation du bien, en valorisant ses atouts majeurs : étage élevé, vue dégagée, balcon et luminosité.
Le financement est sécurisé par une hypothèque de premier rang couvrant 85 % du montant financé, portée à 120 % dès le premier décaissement, ainsi qu’une caution personnelle de 466 800 €.
Cette opération vise un coût de revient de 513 685 € pour un chiffre d’affaires estimé à 600 000 €, dégageant ainsi une marge 14 % du chiffre d’affaires après financement.
ANALYSE VIDÉO :
A RETENIR :
🟢 Beau rendement de 11.50 %
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🟢 Accessible dès 1€.
🟢 Hypothèque de premier rang (85 % au départ, portée à 120 % dès le premier décaissement).
🟢 Caution personnelle.
🟢 Belle localisation au porte de Monaco.
🟢 Prix d’achat attractif.
🟢 Balcon, étage élevé, vue sont de beau atouts pour la vente.
🟢 Apport de 24 %.
🟢 Bon prix d’achat (succession).
🔴 Garanties faibles.
🔴 Marge faible de 14 %.
🔴 Porteur peu expérimenté, première opération en crowdfunding.
🔴 Beaucoup de travaux.
🔴 LTA supérieur à 100 % - 118 %.
🔴 LTV inférieur à 70 % - 65 %.
🟠 Pas de pré commercialisation.
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VERDICT FINAL :
Coté positif je note un beau rendement de 11.5 % (+1 % sur votre premier investissement grâce au lien de parrainage présent sur la page).
La durée cible de 8 mois est correcte (mais attention celle-ci peut s’étendre jusqu’à 22 mois et bloquer par conséquent votre capital sur du long terme).
Appartement en dernier étage avec balcon, rénovation totale sur une belle localisation, près de Monaco, c’est très bien.
Un prix d’achat attractif qui est lié à un contexte de succession.
Ceci dit…
Malgré une hypothèque de premier rang les garanties restent faibles, avec un HPR de 85 % au moment de la collecte et une caution personnelle sans grande valeur ne connaissant absolument rien de son patrimoine personnel. Notez au passage également le capital social de la société détentrice de l’opération avec un capital social ÉNORME de… 500 €. Autant dire que tout repose sur la solvabilité du porteur.
Une marge très faible de 14 % cumulé aux aléas travaux, prévu à seulement 5 %, laissant très peu de place et à un potentiel rabais de prix en cas de difficultés à la revente et / ou à un souci important sur le chantier.
Je note également une LTA (la LTA correspond à la part de la dette sur le prix d'acquisition de l'actif) de 118 %... en d’autres termes nous finançons 100 % de l’appartement et une partie des frais.
Premier projet en crowdfunding pour le porteur de projet sur la plateforme, donc aucun Track record nous permettant de vérifier le sérieux du porteur, cumulé au fond propres ne couvrant même pas l’acquisition du terrain…
C’est un non Go pour moi. Et vous alors ?
Je mets un 4/10.
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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.
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AVERTISSEMENTS :
👉 Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.
👉 Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !
👉 Lisez les documents mis à disposition par les différentes plateformes afin de vous faire votre propre opinion personnelle des différents projets proposés.
👉 Je partage des liens d'affiliation / parrainage.
👉 Les performances d'aujourd'hui ne garantissent pas les performances de demain.
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