🕐 Début du projet le 26/08/2025.
💰 Rendement de 11.00 % par an.
🎯Durée prévisionnelle 4 à 12 mois.
🎯Durée cible 8 mois.
💰 Montant à financer 248 000 €.
💼 Ticket minimum de 1 €.
💼 Ticket maximum de 5 000 €.
👷 Type de projet : Marchand.
💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : In Fine.
DÉBRIEF :
Le projet consiste en l’acquisition d’un appartement de type T2 situé à Clichy, avec pour objectif de le diviser en deux studios indépendants en vue de leur revente. Des travaux complets sont prévus : cloisonnement, électricité, plomberie, pose de cuisines et salles d’eau neuves, menuiseries, peinture et parquet.
ANALYSE VIDÉO :
A RETENIR :
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🟢 Accessible dès 1€ et jusqu’à 5 000 € par investisseur.
🟢 Marge de 26 %.
🟢 Apport du porteur de 25 %.
🟢 Hypothèque de premier rang avec une couverture à 93 % du montant financé, renforcée par un décaissement au fil de l’eau. Dès le premier décaissement la couverture s’élèvera à 147 % et continuera d’augmenter au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
🟢 Caution personnelle à hauteur de 297 600 € par le porteur.
🟢 Pas d’urbanisme nécessaire.
🔴 Pas de pré commercialisation.
🔴 Prix de sortie élevé.
🔴 Déjà engagé sur la plateforme avec le projet L’Eugène.
🔴 Faible apport du porteur.
🔴 Bilan des sociétés du groupe du porteur inquiétant.
🔴 Très mauvaise estimations des coût de travaux au m² (600€ du m² sur Paris)
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VERDICT FINAL :
Petit projet, petite collecte, petit débrief… Les garanties proposées sont correctes bien qu’un peu justes, comme d’habitude je ne fais pas une grande confiance au caution personnelle et l'hypothèque de premier rang prend un réel intérêt grâce au décaissement mis en place sinon elle ne me rassure pas à 100 %.
(pour en savoir plus sur les garanties et leurs fonctions ➡️ Les termes du crowdfunding ).
La marge prévisionnelle de près de 26 % est très intéressante et apporte un coussin de sécurité en cas de difficulté à la revente ou imprévu de chantier trop important.
L’absence d’urbanisme est, pour moi, un vrai gros plus. Pas d’administratif, en plein mois d’août, en France c’est un gros risque de retard ou de refus en moins !
Je note que le prêt demandé couvre 108 % du prix d’achat… Donc ? ben oui ! c’est nous, investisseurs, qui payons l’intégralité de l’achat du bien et même une partie des frais de la plateforme La Première Brique ! Et ça je n’aime pas du tout mais alors pas du tout ! L’apport de notre porteur ne vient qu’en second plan pour les travaux ce qui augmente NOTRE exposition au risque en début d’opération…
Faisons un tour du côté des finances des sociétés du porteur… et Waouh ! Perso ça m’inquiète ! Les capitaux propres sont faibles, les résultats sont dans le rouge… Comment peut-on croire à une caution solidaire fiable en partant de cette base-là déjà ? On ajoute évidemment à cela une expérience vraiment plus que médiocre avec à son actif un projet qui vient d’être collecté sur la même plateforme (L’Eugène) et une ancienne expérience compliquée sur un autre projet.
Notons la pré commercialisation qui atteint les 0 %, cumulé avec un prix de sortie élevé, car oui l’opérateur vise un prix de sortie à 9200 € le mètre carré lorsque le prix moyen du marché est de 6800 €, 35 % plus cher que le marché local ! il va falloir trouver deux bons acheteurs dans le bon temps au risque de voir les délais de retard s’envoler au détriment des investisseurs (et je ne parle même pas de la marge qui peut prendre un coup).
Je continue ? Okay… Je n’ai pas pu m'empêcher de rigoler en voyant l’estimation du budget travaux. Travaux lourds avec division, en île de France pour 600 € par m² ??? Mais je vais déménager là bas moi, même en rase campagne le budget est plus élevé pour ce type de travaux ! Pour moi il y a un très très gros risque d’explosion du budget et de fonte radicale de la marge ! (une nouvelle fois).
Je mets un 2/10.
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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.
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AVERTISSEMENTS :
👉 Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.
👉 Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !
👉 Lisez les documents mis à disposition par les différentes plateformes afin de vous faire votre propre opinion personnelle des différents projets proposés.
👉 Je partage des liens d'affiliation / parrainage.
👉 Les performances d'aujourd'hui ne garantissent pas les performances de demain.
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