🕐 Début du projet le 02/09/2025.
💰 Rendement de 11.00 % par an.
🎯 Durée prévisionnelle 4 à 22 mois.
🎯 Durée cible 8 mois.
💰 Montant à financer 345 000 €.
💼 Ticket minimum de 1 €.
💼 Ticket maximum de 18 000 €.
👷 Type de projet : Promotion.
💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : In Fine.
ANALYSE VIDÉO :
DÉBRIEF :
Le projet consiste en la construction de deux villas neuves (Villa B et C) dans la continuité d’un programme déjà initié sur le même foncier.
L’opérateur, propriétaire du terrain, a d’ores et déjà cédé une première villa existante (Villa A). Il dispose par ailleurs d’un permis de construire purgé, permettant l'avancement serein des travaux.
Villa B : est actuellement en cours de commercialisation.
Villa C : déjà commercialisée au prix de 550 000 €, avec un financement bancaire accordé aux acquéreurs et une réitération qui devrait intervenir pour octobre 2025.
A ce stade, les travaux de gros œuvre sont bien avancés. Il reste à poser la charpente et à réaliser l’ensemble du second œuvre pour mener les constructions à leur termes.
L'opération vise un chiffre d’affaires de 1 560 000 € pour un coût de revient de 1 166 754 €, soit une marge de 25 %.
A date, l’opération est pré-commercialisée à hauteur de 65 % du chiffre d’affaires, correspondant à la vente de la villa A et à une offre d’achat signée sur la Villa C.
Le financement bénéficie d’une hypothèque de 1er rang inscrite sur le foncier, offrant une couverture hypothécaire de 106 %, portée à 269 % dès le premier décaissement, ainsi que d’une caution personnelle de 414 000 € du porteur.
A RETENIR :
🟢 Beau rendement de 11.00 %
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🟢 Accessible dès 1€ et jusqu’à 18 000 € par investisseur.
🟢 Marge de 25 %.
🟢 Belle pré-commercialisation à hauteur de 65 %. (A voir dans l’avis général…)
🟢 Hypothèque de premier rang inscrite sur le foncier à hauteur de 106 %, portée à 269 % dès le premier décaissement.
🟢 Caution personnelle de 414 000 € du porteur.
🟢 Apport du porteur de projet de 71 %.
🟢 LTV à 31 %.
🟢 Permis de construire déjà purgé de tout recours.
🟢 Travaux de gros oeuvre déjà bien avancé.
🟢 10 % de provision d'aléas de travaux.
🔴 Communication de la plateforme sur la plaquette.
🔴 Pas de track record sur le porteur.
🔴 Vrai chiffre détaillé un peu inquiétant.
🔴 Bilan de la société fragile.
VERDICT FINAL :
Du côté des bonnes choses la LTV (➡️ Les termes du crowdfunding ) est à 31 %, techniquement cela veut dire que la valeur des villas à vendre est trois fois supérieure au montant du prêt, c’est hyper rassurant. L'hypothèque de premier rang est correcte, assortie d’une caution personnelle couvrant 120 % du prêt, on ajoute à ça un important décaissement des fonds contrôlé par un tiers qui empêche les potentielles mauvaises surprises. Je prends également en compte que le permis de construire est déjà purgée de tous recours, c’est une très bonne chose, les travaux de gros œuvres sont déjà bien avancés et cerise sur le gâteau une provision de 10 % d’aléas travaux est prévu, quand même un gros plus, je trouve ça vraiment pro.
Bon maintenant passons à ce qui pique pour moi… La communication de la plateforme ! et attention ça pique !
Pré-commercialisation à 65 % et 71 % d’apport personnel c’est incroyable ! mais entre nous, comment considérer le projet pré-commercialisé à 65% en prenant en compte la villa A qui a déjà été vendue et que nous ne finançons pas dans cette collecte ? (pour rappel nous ne finançons que la villa B et C). Je pense que l’inclusion du lot A est vraiment utilisée comme une technique de communication délibérée de la part de LPB et c’est vraiment limite parce que ça fausse totalement la perception du risque pour les investisseurs en gonflant totalement artificiellement le taux de pré commercialisation du projet et d’ailleurs tous les autres chiffres généraux au passage… C’est vraiment hyper limite de la part de la plateforme. En prenant en compte uniquement ce que nous finançons, c'est-à-dire les deux villas, la pré-commercialisation perd 15 % et arrive à 50 %, l’apport personnelle passe de 71 % à environ 29 % (ce qui reste plus que correct) mais ce qui me fait le plus peur c’est le taux de marge qui chute littéralement de 25 % à seulement 13 % ! Ce n’est plus du tout la même soupe ! Cette marge rend le projet vraiment très (trop ?) sensible au risque commercial sur la dernière villa ! Qui plus est sur un porteur de projet qui ne possède aucun track record vérifiable !
Je note aussi une autre chose qui m’interpelle sur la plaquette… Ils nous parlent de travaux importants sur la façade de… la villa A pourtant déjà vendue, c’est normal ?!?!? D’ailleurs concernant cette vente de la villa A, pourquoi s’est elle vendu 110 000 € de moins alors qu’il fait 12 m² de plus que les autres villas ?
Le dernier point pour moi porte sur la santé financière de la société porteuse de projet, en effet le bilan de sa société est fragile avec une trésorerie quasiment nulle, cumulé avec ce contrat de prêt qui peut mener son projet jusqu’en 2027… Le retard peut être vraiiiment très long !
Mais je le rappelle une nouvelle fois : lisez les plaquettes avant d’investir ! Ce n'est pas parce que vous faites confiance à une plateforme que tous les projets sont bons ! Le crowdfunding expliqué
Malgré cela, je rappelle que le dossier de base reste, pour moi, solide grâce au LTV très bas et aux garanties proposées. Mais la marge, au final, est très faible, le manque de track record et surtout la communication de la plateforme pèse lourd sur ma note finale…
Je mets un 6/10.
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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.
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AVERTISSEMENTS :
👉 Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.
👉 Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !
👉 Lisez les documents mis à disposition par les différentes plateformes afin de vous faire votre propre opinion personnelle des différents projets proposés.
👉 Je partage des liens d'affiliation / parrainage.
👉 Les performances d'aujourd'hui ne garantissent pas les performances de demain.
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