DÉBRIEF :
Le projet porte sur l’acquistion et la division d’un ensemble immobilier situé à Eysines, à proximité de Bordeaux.
Composé à l’origine de trois habitations et d’un garage, le bâtiment a été transformé en quatre lots distincts, désormais organisés en copropriété.
Cette opération, réalisée sans nécessiter d’autorisation d’urbanisme et accompagnée par un géomètre-expert, assure la conformité technique de l’ensemble et optimise son potentiel de revente sur le marché.
Pensé pour répondre aux attentes des familles comme des investisseurs, le projet s'inscrit dans un contexte local particulièrement dynamique, marqué par une forte demande locative et une valorisation régulière des biens. La zone se distingue également par un faible taux de vacances locatives, ce qui renforce l'attractivité de cet investissement.
La signature de l'acquisition est prévue pour juillet 2025. À ce jour, 2 des 4 lots ont déjà fait l'objet d'un compromis (avril 2025) tandis que les 2 autres bénéficient de plusieurs offres en cours d'études.
🕐 Début du projet le 19/06/2025 à 12h30.
💰 Rendement de 10.00% par an.
🎯 Durée cible de 12 m.
💼 Ticket minimum de 10€.
💰 Montant à financer 771 000 €.
👷 Type de projet : Division foncière / Marchand de biens.
💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : Mensuel.
A RETENIR :
🟠 Rendement de 10.00 %
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🟢 Accessible dès 10€.
🟢 Expérience du porteur : Alexis Lacroix a déjà mené plusieurs projets similaires avec succès sur le secteur.
🟢 Hypothèque de premier rang (couverture d’environ 109 %, 940K / 849K).
🟢 Faible dépendance aux travaux : Répartition des lots déjà réalisée sans travaux coûteux.
🟢 Marché attractif : Faible taux de vacance locative, forte demande résidentielle.
🟢 Début des intérêts en juillet 2025.
🟢 3 Projets réussis sur la plateforme (Maison Parempuyre, Maison Arsac Pillard, Division à Eysines)
🟢 Localisation stratégique : proximité immédiate de Bordeaux, desserte tramway et autoroute.
🟢 Prix au m² vs marché : Prix projet à environ 1 190 €/m² VS prix marché DVF / MeilleursAgents à environs 1 200 - 1 300 €/m². Cohérent.
🟢 LTV < 70 %
🟠 Dépendance aux pré-commercialisations ; 2 lots vendus avant acquisition, mais les autres restent sensibles à la volatilité du marché.
🟠 Apport personnel significatif (78 000 €), engagement clair mais représentant qu’environ 9 %.
🟠 Garantie non combinée : Seule l'hypothèque est utilisée, pas de fiducie ou GAPD.
🟠 Absence de données précises sur les surfaces : Aucun détail sur les surface totale ou moyenne par lot.
🟠 Risque réglementaire : Bien que le projet ne nécessite pas d’autorisation d’urbanisme, un changement législatif pourrait impacter la revente future.
🔴 Pas de marge importante : Marge brute d'environ 10% seulement (91 000 € sur 940 000 €).
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VERDICT FINAL :
Le projet présente une structure financière raisonnable, une localisation attractive et un porteur expérimenté sur la zone bordelaise. Cependant, sa marge brute relativement faible et dépendance aux ventes anticipées constituent des points de vigilance importants.
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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.
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AVERTISSEMENTS :
👉Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.
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