LE JOYEUX / LA PREMIÈRE BRIQUE / 13.05.2025

 

LE JOYEUX / LA PREMIÈRE BRIQUE / 13.05.2025 

DÉBRIEF :

 L'opération le joyeux (74) se situe à Saint-Gervais-Les-Bains, dans le département de la Haute Savoie.

 Le projet consiste en l'achat d'un ensemble immobilier à usage d'habitation avec un vaste terrain attenant dans le but d'effectuer une rénovation complète du bâtiment et une division en 9 appartements de standing.

 Les lots seront revendus clés en main après réhabilitation via le mécanisme de vente d'immeubles à rénover (VIR). Deux appartements et une partie du terrain attenant seront rachetés par le groupe LAFAH pour leurs foncières dans le cadre d'une future opération de promotion.

 Cette opération vise un coup de revient de 3.882.280 € et un chiffre d’affaires de 5.237.269 €, dégageant ainsi une marge de 1.354.989 €, soit 26% du chiffre d'affaires après financement.

 A date, l'opération est prêt commercialisée à hauteur de 87 % du chiffre d'affaire via la signature de contrats de réservation.

🕐 Début du projet le 13/05/2025 à 12h00.

💰 Rendement de 12.00 % par an.

🎯 Durée cible de 8 m.

🎯Durée prévisionnelle 6 et 22 mois.

💼 Ticket minimum de 1€.

💰 Ticket maximum de 100 000€.

💰 Montant à financer 2 260 000 €.

👷 Type de projet : Marchand de biens. 

💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : Mensuel.

 

A RETENIR :

👍Beau rendement de 12.00 %.

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👍Accessible dès 1€.

👍Marge de 26 %.

👍Pré commercialisation de 87 % du chiffre d'affaires. A date sur les 10 lots du projet, 5 contrats de réservation ont été signés ainsi que 3 offres, portant ainsi le taux de commercialisation à 90 % en unité de lot. Les 3 offres signées sont des offres de rachat via d’autres structures immobilières du groupe LAFAH. Concernant les contrats de réservation, 2 d’entre eux présentent des conditions suspensives de financement.

👍Porteurs expérimentés.

👍Second projets pour eux sur la première brique après la collecte de L’Olympique (74).

👍Remboursement mensuel.

👍Séquestre de 6 mois mis en place lors du décaissement des fonds afin d’assurer les premiers remboursements.

👍Garantie par une GFA (garantie financière d’achèvement.

👍Hypothèque de premier rang sur le foncier de l’opération couvrant 79 % du montant collecté en début d’opération.

👍Cautions personnelles de chacun des 3 porteurs de projets.

👍Aléas travaux de 10 %.

👍Pas d’urbanisme.

ATTENTION :

⚠ Apport extrêmement faible des porteurs (230.000 €) ne couvrant même pas les frais de la première brique de 363.860 €

⚠ Delta de la durée de crédit importante.

⚠ Hypothèque de premier rang en début d’opération.

⚠ Pas d’information sur le patrimoine net des porteurs.

⚠ Charge travaux importante

⚠ Prix de sortie élevé à 8.149 € du m² sur un prix haut du marché à 7.294 €, certains bien sur Leboncoin commencent à 6.500 € du m².

⚠ Concernant les contrats de réservation, 2 d’entre eux présentent des conditions suspensives de financement.

⚠ Attention, 2 gros projets déjà en cours : L’Olympique 3.608.514 € et Saint Gervais 2.770.000 €.

N'HÉSITE PAS À ME SOUTENIR STP 👍

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CONCLUSION :

Mes points positifs : Marge, rendement, intérêts mensuels.

Mes points négatifs : Beaucoup d’en cours.

De mon point de vue :  

Comme pour leurs premier projet collecté sur la plateforme (L’Olympique) j’aime bien ce projet. Les garanties sont sympas même si l'hypothèque de premier rang est faiblarde au départ et la somme des travaux colossale. Les intérêts mensuels je trouve ça vraiment bien. La pré commercialisation est plutôt rassurante même avec les conditions suspensives. Par contre deux choses me chagrinent vraiment… Un apport personnel extrêmement faible des porteurs ! 230.000 € ne couvrant même pas les frais de la première brique de 363.860 €, c’est donc nous qui couvrons les frais de la première brique. Incroyable pour moi. Seconde chose, l’en-cours ! Les porteurs on en cours d’emprunt la somme total de… 8.638.514 € ! C’est énorme !

Pour ces points je met personnellement un B !

 Et vous vous en pensez quoi ?

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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.

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AVERTISSEMENTS :

👉Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.

👉Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !

👉Lisez les documents mis à disposition par les différentes plateformes afin de vous faire votre propre opinion personnelle des différents projets proposés.

👉Je partage des liens d'affiliation / parrainage.

👉Les performances d'aujourd'hui ne garantissent pas les performances de demain.

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