LE BINGO / LA PREMIÈRE BRIQUE / 15.04.2025

 

LE BINGO / LA PREMIÈRE BRIQUE / 15.04.2025 

DÉBRIEF :

 L'opération le bingo (38) se situe à Villard-De-Lans, à 47 Min de Grenoble, dans le département de l'Isère.

 Le projet consiste en l'acquisition et la transformation d'un hôtel de 19 chambres en un immeuble d'habitation de 9 lots, dont un local commercial, en vue d'une revente à la découpe.

 Les travaux incluront la création de 4 balcons en façade, l'installation de colonnes montantes d'électricité et d'eau, la mise en place de cloisons séparatrices ainsi que l'individualisation des lots et l'aménagement de casier à ski.

 Cette opération vise un coût de revient de 2.178.333,01€ chiffre d'affaires de 2.472.300€ dégageant ainsi une marge de 293.967€, soit 12% du chiffre d'affaires après financement.

 A date, l'opération est pré-commercialisée à hauteur de 60% du chiffre d'affaires.

🕐 Début du projet le 15/04/2025 à 10h00.

💰 Rendement de 11.50 % par an.

🎯 Durée cible de 6 m.

💼 Ticket minimum de 1€.

💰 Ticket maximum de 100 000€.

💰 Montant à financer 166 960 €.

👷 Type de projet : Complément de fonds propre.

💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : In Fine.

 

A RETENIR :

👍Beau rendement de 11.50 %.

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👍Accessible dès 1€.

👍Pré-commercialisée à hauteur de 60 % du chiffre d’affaires. Cinq promesses de vente ont été signées, 2 de ces lots ne présentent pas de condition suspensive d’obtention de financement.

👍Hypothèque de premier rang inscrite sur le foncier, représentant 81 % du montant collecté en début d’opération.

👍Caution personnelle du porteur de projet.

👍Mise en place d’un compte séquestre assurant le décaissement des fonds au fil de l’avancée des travaux.

👍90 % du prix de vente des lots objet du financement, et ce, jusqu’au remboursement complet de la créance seront perçus par La Première Brique.

👍Urbanisme purgé.

👍Prix de sortie du local commercial dans la fourchette moyenne haute du secteur.

ATTENTION :

⚠ Pas d’informations sur le patrimoine net du porteur.

⚠ Marge de 12 % du chiffre d’affaires après financement.

⚠ Porteur ayant déjà, par le passé, fait l’objet d’une procédure collective concernant une précédente activité dans le secteur du commerce de détails de boissons.

⚠ Hypothèque de premier rang faible.

⚠ Charge travaux.

⚠ Aléas travaux de 5 %.

⚠ 3 des 5 promesses de vente sont soumises à une condition suspensive d’obtention de financement.

⚠ Prix de sortie visé dans la fourchette moyenne des prix pratiqués à Villard-de-Lans pour des appartements en plateaux.

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CONCLUSION :

Mes points positifs : Précommercialisation, localisation.

Mes points négatifs : Clauses suspensives, marges.

De mon point de vue : Troisième projet pour ce porteur, les deux autres ont été bouclés en janvier et juin 2024. Belle précommercialisation, malheureusement entachée par des conditions suspensives d’obtention de financement, personnellement ça me refroidit un peu. La marge de 12 % n’est pas énorme et ne permet pas de grosse négociation en cas de souci, pourtant le prix de sortie est, je trouve, un peu élevé pour de l’appartement en plateau. pour moi le projet n’est pas mauvais mais pas bon non plus. Trop de légèreté à mon goût, y compris sur les garanties qui ne sont pas hyper rassurantes surtout pour un entrepreneur ayant déjà connu une liquidation judiciaire. Non personnellement je lui mets une note de C. A titre personnel je n’irais pas sur ce projet.

 Et vous vous en pensez quoi ?

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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.

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AVERTISSEMENTS :

👉Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.

👉Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !

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