LE RUISSEAU / LA PREMIÈRE BRIQUE / 26.03.2025 / Note B

 

LE RUISSEAU / LA PREMIÈRE BRIQUE / 26.03.2025 / Note B

DÉBRIEF :

  Situé à Cabrières dans le département de l’Hérault.

Le projet consiste en l'achat d’une maison de village avec pour objectif une rénovation complète afin de lui redonner tout son potentiel avant sa mise en vente

🕐 Début du projet le 26/03/2025 à 10h00.

💰 Rendement de 11.50 % par an.

🎯 Durée cible de 7 m.

💼 Ticket minimum de 1€.

💰 Ticket maximum de 8 000€.

💰 Montant à financer 278 000 €.

👷 Type de projet : Marchand de biens.

💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : In Fine.

 

A RETENIR :

👍Beau rendement de 11.50 %.

👍Accessible dès 1€.

👍Marge confortable de 23% du CA après financement.

👍Porteurs expérimentés.

👍Hypothèque de premier rang de 65 %. Le premier décaissement sera de 184.500 € permettant à l’acquisition une couverture hypothécaire de 98% du montant collecté.

👍Caution personnelle du porteur de projet.

👍Mise en place des comptes séquestre assurant le décaissement au fil de l’avancée des travaux.

👍Bon prix d'acquisition (725 € du m² pour un prix bas du marché à 1.833 € selon meilleursagents).

👍Travaux déjà commencé.

👍Prix de vente compétitifs pour un bien totalement rénové (prix de sortie à 2.134 € pour une fourchette haute à 3.516 € selon meilleursagents)

👍Apport conséquent du porteur (32 % soit 130.705 € pour 46.171 € de frais de la première brique).

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ATTENTION :

⚠ Hypothèque faible

⚠ Pas d’informations sur le patrimoine net du porteur de projet pour la caution personnelle.

⚠ Pas de pré commercialisation.

⚠ Aléas travaux de 5 %.

⚠ Beaucoup de travaux.

⚠ La demande de transfert de permis de construire (accepté dans un premier temps pour l’ancien propriétaire) n’est toujours pas purgée. Il devrait, normalement, l’être le 18 janvier 2025.

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CONCLUSION :

Mes points positifs : Marge, bel apport du porteur

Mes points négatifs : Hypothèque faible, permis de construire non purgée.

De mon point de vue : Une hypothèque de seulement 65 % ? Mais que s’est faible ! Assortie d’une caution personnelle ok… Mais les informations sur le patrimoine net du porteur sont où ? Ok ça fait joli sur la plaquette d’enrober l'hypothèque avec un premier décaissement qui fait grimper le chiffre de 65 % à 98 % mais ça ne nous couvre pas en cas de problème. Et prendre une caution personnelle sur une personne qui n’as pas de patrimoine ça ne sert à rien du tout !

Les travaux représentent 42.7 % du montant financé, c'est franchement énorme, je ne comprends pas pourquoi nous avons un aléa de seulement 5 %.

Côté positif je note le bel apport du porteur et ça fait plaisir. Le prix d’achat à l’air canon et le prix de sortie vraiment bien pour un bien neuf et tout ça sans laisser la marge de côté, 23 % quand même.

En conclusion pour moi le côté de la première brique est assez défaillant (pour les raisons du dessus et surtout les garanties prises) mais côtés porteur c’est un beau projet, une belle opportunitée qui peut rapporter gros, surtout pour un marchand de biens expérimenté comme il a l’air de l’être.

 Et vous vous en pensez quoi ?

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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.

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AVERTISSEMENTS :

👉Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.

👉Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !

👉Lisez les documents mis à disposition par les différentes plateformes afin de vous faire votre propre opinion personnelle des différents projets proposés.

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