LA PIERREUSE / LA PREMIÈRE BRIQUE / 01.04.2025

 

LA PIERREUSE / LA PREMIÈRE BRIQUE / 01.04.2025

DÉBRIEF :

 L'opération “La Pierreuse” (75) se situe dans le 2e arrondissement de Paris. 

 Le projet consiste en l'achat d'une chambre de bonne mansardée située au 5 ème et dernier étage en état brut (pas de salle de l'eau ou de WC privatif).

 Des travaux second-œuvre seront réalisés en vue de commercialiser un appartement T2, rénové d'une surface de 19,25 m2 et 33 m2 au sol.

 Cette opération vise un coup de revient de 200.940 € et un chiffre d'affaires de 300.000€. Dégageant ainsi une marge de 99.060€, soit 33% du chiffre d'affaires après financement.

🕐 Début du projet le 01/04/2025 à 10h00.

💰 Rendement de 11.25 % par an.

🎯 Durée cible de 9 m.

💼 Ticket minimum de 1€.

💰 Ticket maximum de 10 000€.

💰 Montant à financer 161 000 €.

👷 Type de projet : Marchand de biens.

💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : In Fine.

 

A RETENIR :

👍Beau rendement de 11.25 %.

👍Accessible dès 1€.

👍Marge de 33% du CA après financement.

👍Emplacement dans le 2ème arrondissement de Paris.

👍Décaissement progressif des fonds en fonction de l’avancement des travaux.

👍Hypothèque de premier rang inscrite couvrant 66 % du montant collecté. Le décaissement initial s’élèvera à 107.000 €, soit une couverture hypothécaire de 100 % du montant collecté

👍Caution personnelle de la part du porteur.

👍Pas d’urbanisme.

👍Bon prix d’acquisition, 5.558 €/m² sur un marché bas estimé à 8.806 €/m².

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ATTENTION :

⚠ Des travaux.

⚠ Société porteuse financièrement fragile (capitaux propre négatifs).

⚠ Pas d'information sur le patrimoine net du porteur.

⚠ Première opération du porteur de projet en tant que marchand de biens.

⚠ Prix de vente au m² ambitieux, 15.584 €/m² sur un prix marché haut de 15.358 €/m².

⚠ Absence de pré commercialisation.

⚠ Couverture hypothécaire, basé sur le prix d’acquisition, pas terrible (66.4 %)

⚠ Configuration atypique (mansardé, 5ème étage sans ascenseur, WC communs).

⚠ Apport du porteur de 39.940 € pour des frais LPB à 31.938 € soit quasiment inexistant sur le projet.

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CONCLUSION :

Mes points positifs : Localisation, marge

Mes points négatifs : Prix de sortie, première expérience du porteur.

De mon point de vue : Prix de vente ambitieux, même si le biens sera totalement neuf il ne faut pas oublier le 5ème étage sans ascenseur, les WC communs et le côté atypique du bien qui sera mansardé. Au top l’emplacement, 2ème de Paris, c’est prisé. Apport du porteur malheureusement quasiment nul, 20%, qui couvre tout juste les frais de la plateforme 18%. Première expérience du porteur avec une société qui présente déjà des capitaux propres négatifs… Ce projet ne sera pas pour moi. Je le note C.

 Et vous vous en pensez quoi ?

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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.

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AVERTISSEMENTS :

👉Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.

👉Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !

👉Lisez les documents mis à disposition par les différentes plateformes afin de vous faire votre propre opinion personnelle des différents projets proposés.

👉Je partage des liens d'affiliation / parrainage.

👉Les performances d'aujourd'hui ne garantissent pas les performances de demain.

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