LA PAROISSE / LA PREMIÈRE BRIQUE / 25.02.2025 / Note B

 

DÉBRIEF :

 Situé à Sergines, dans le département de l’Yonne.

 Le projet consiste en l’achat d’un ancien presbytère d’environ 650 m² avec 2 garages et une cour intérieure.

 Des travaux de rénovation et de découpe en 12 lots seront réalisés pour une revente en bloc, proposant un rendement global estimé à 11% l’an.

 A date l’opération est pré commercialisée à hauteur de 100% du chiffre d’affaires via une offre d’achat émise par une foncière sans condition suspensive de financement.

🕐 Début du projet le 25/02/2025 à 12h00.

💰 Rendement de 12.00% par an.

🎯 Durée cible de 10 m.

💼 Ticket minimum de 1€.

💰 Ticket maximum de 26 000€.

💰 Montant à financer 510 000 €.

👷 Type de projet : Marchand de biens.

💸 Remboursement du capital : In Fine, intérêts : In Fine.

 

A RETENIR :

👍Beau rendement de 11.50%.

👍Accessible dès 1€.

👍Marge de 23% après financement.

👍Aléas travaux de 10%.

👍Prix de sortie correct.

👍100% pré commercialisée en un seul bloc.

👍Pré commercialisation sans condition suspensive de financement.

👍Taux de rendement estimé à plus de 11% l’an pour les acquéreurs.

👍Bel apport des porteurs à hauteur de 33%.

👍Second projet des porteurs sur la plateforme après “Le Contre”.

👍Caution personnelle de chacun des porteurs de projet (5 personnes).

👍Hypothèque de premier rang inscrite sur l’ensemble immobilier à hauteur de 83%.

👍Mise en place d’un décaissement échelonné des fonds avec un premier décaissement prévu à hauteur de 250.000 €.

👍Belle couverture hypothécaire en sortie d’opération, à hauteur de 194%.

👍Urbanisme déposée, obtenue et purgée.

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ATTENTION :

⚠ Enveloppe travaux conséquente 58%.

⚠ Localisation faible.

⚠ Faible couverture hypothécaire en début d’opération.

⚠ Expériences des porteurs disparates.

⚠ “Le Contre” a été financé le 12.11.2024 pour une durée max de 18 mois… projet qui est donc encore en cours.

CONCLUSION :

Mes points positifs : Belle marge, beau rendement, pré commercialisation.

Mes points négatifs : Lieu, travaux.

De mon point de vue : Le coin n’est pas vraiment hyper attractif, l’enveloppe travaux est lourde (tout y passe, toiture, isolation, plomberie, électricité, menuiserie, fenêtres…), la couverture hypothécaire est assez basse en début d’opération mais le décaissement au fur et à mesure des travaux réhausse l’ensemble, je note la grosse couverture hypothécaire en fin d’opération (194%). L’expérience ressemble plus à deux porteurs expérimentés qui accompagnent 3 jeunes dans l’aventure. La marge est vraiment pas mal, le prix de sortie est bon. La vente en bloc est bien si cela va au bout (ce n’est à l’heure actuelle qu’une offre). Attention à ne pas trop vous exposer au vu des deux projets en cours. Pour conclure je trouve ce projet pas mal dans le cas ou l’acheteur ne se rétracte pas, sinon ça risque d’être un peu plus compliqué.

Et vous vous en pensez quoi ?

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Attention je vous invite, une nouvelle fois, vivement à lire intégralement la plaquette fournie par la plateforme, elle est très complète et vaut le détour.

 

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AVERTISSEMENTS :

👉Ceci n'est en aucun cas un conseil d'achat mais un avis personnel donné à titre informatif.

👉Risque de perte partielle voir totale de votre capital investi, d’illiquidité et de retards !

👉Lisez les documents mis à disposition par les différentes plateformes afin de vous faire votre propre opinion personnelle des différents projets proposés.

👉Je partage des liens d'affiliation / parrainage.

👉Les performances d'aujourd'hui ne garantissent pas les performances de demain.

 

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